Dienstleistungsdetails

Grundstücksverwaltung

Als Grundlage der Bezeichnung der Grundstücke im Grundbuch dient das Kataster. Es ist ein amtliches vermessungstechnisches Verzeichnis, das Aufschluss über die tatsächlichen Verhältnisse, z.B. Lage, Größe und Nutzung des Grundstücks gibt. Das Liegenschaftskataster setzt sich aus dem Katasterkartenwerk und den Katasterbüchern zusammen.

Es dient vorrangig der Sicherung des Grundeigentums. Daneben dient das Kataster auch Steuerzwecken. Es ist zwar grundsätzlich kein Steuerkataster mehr, doch muss es die wesentlichen Merkmale für die Einheitsbewertung, insbesondere die Bodenschätzungsergebnisse, enthalten.

Wirtschaftlichen Zwecken dient das Kataster dadurch, dass es als Grundlage für den Grundstücksverkehr und die Beleihung benutzt wird. Es ist außerdem Unterlage für statistische und Planungszwecke.

Das Liegenschaftskataster eines Katasteramtsbezirkes gliedert sich folgendermaßen:

  • Gemarkung:
    Das Liegenschaftskataster ist nach Gemeindebezirken bzw. Gemarkungen geordnet. Ein Gemeindebezirk kann aus mehreren Gemarkungen bestehen.
  • Flur:
    Die Gemarkungen sind in Fluren unterteilt. Flur ist ein auf einem Blatt der Gemarkungskarte dargestellter Teil der Gemarkung.
  • Flurstück:
    Die Flur ist unterteilt in mehrere Flurstücke (Parzellen). Die Flurstücke sind Teil der Erdoberfläche, der von einer geschlossenen Linie begrenzt wird und unter einer besonderen Nummer, der Flurstücknummer, geführt wird. Für jedes Flurstück werden Bestandsangaben (Gemarkungsname, Flurbezeichnung, Flurstücknummer) und Eigenschaften (Lagebezeichnung, Nutzungsart, Fläche) gemacht. Die Flurstücke einer Flur werden fortlaufen nummeriert. Bei Grundstücksteilungen erhält das abgetrennte Grundstück eine neue Flurstücknummer.

Folgende Katasterbücher gibt es:

  • Flurbuch:
    Das Flurbuch, in Buchform geführt, enthält sämtliche Flurstücke einer Flur mit fortlaufender Nummerierung und außerdem die Bodenschätzungsergebnisse.
  • Liegenschaftsbuch:
    Das Liegenschaftsbuch ist ein Grundstücksverzeichnis, das in Karteiform geführt wird. Es ist alphabetisch nach dem Namen der Eigentümer geordnet. Mehrere Flurstücke, die im Grundbuch auf einem Blatt zusammengefasst sind, haben auch im Liegenschaftskataster ein gemeinsames Bestandsblatt. Sonderregelungen gelten für das Erbbaurecht und das Wohnungseigentum.
  • Eigentümerverzeichnis:
    Das Eigentümerverzeichnis wird in Buchform geführt und ist nach Liegenschaftsbuchnummern geordnet. Es enthält die Nummer des Liegenschaftsbuches, die Grundbuchbezeichnung und Eigentümerangaben.
  • Namensverzeichnis:
    Das Eigentümerverzeichnis wird in Buchform geführt und ist nach Liegenschaftsbuchnummern geordnet. Es enthält die Nummer des Liegenschaftsbuches, die Grundbuchbezeichnung und Eigentümerangaben.

Das Kartenwerk des Liegenschaftskatasters besteht aus der Flurkarte und der Schätzungskarte.

Die Flurkarte ist eine amtliche Karte im Sinne der Grundbuchordnung. Sie setzt sich aus vier verschiedenen Kartenblättern zusammen: der Urkarte, der Urpause, der Amtskarte und der Flurkartenpause.

Aus der Schätzungskarte des Finanzamtes werden die Ergebnisse der Bodenschätzung in die Schätzungspause des Liegenschaftskatasters übertragen. Eine Schätzungskarte kann dann als Lichtpause aus der Flurkartenpause und der Schätzungspause hergestellt werden.

Die Katasterunterlagen dienen

  • der Beurteilung von Lage, Größe und Zuschnitt eines Grundstücks,
  • dem Nachweis der im Grundbuch verzeichneten Flurstücke,
  • der Erstellung eines amtlichen Lageplans als Grundlage für einen Bauantrag und die dafür erforderlichen Bauzeichnungen,
  • der Einzeichnung von Baufluchtlinien und geplanten Änderungen von Straßengrenzen.

Insbesondere dienen die Katasterunterlagen als Beleihungsunterlagen. Für die Beleihung von Grundstücken ist zunächst eine Bewertung von Grundstücken vorzunehmen. Dazu wird vor allem der Auszug aus dem Liegenschaftsbuch benötigt, und zwar zur Überprüfung der Angaben im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.

Aus der Grenzbescheinigung ist zu ersehen, ob auf einem Flurstück ein Gebäude errichtet wurde oder ob dieses Gebäude innerhalb der rechtmäßigen Grenzen steht. Wesentliche Grenzüberschreitungen werden bei der Beleihung berücksichtigt, weil evtl. Rechte des Nachbarn sich auf den Wert des Grundstücks auswirken. Besonders wichtig ist die Grenzbescheinigung für die Beleihung von Neubauvorhaben, weil hier aus der Flurkarte die Gebäudeeinmessung und evtl. Grenzüberschreitungen i.d.R. noch nicht erkennbar sind.

Einsicht in das Liegenschaftskataster wird bei berechtigtem Interesse gewährt. Dies wird vermutet bei Grundeigentümern, Erbbauberechtigten, Behörden, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und Notaren. Ob ein berechtigtes Interesse bei Maklern vorliegt, ist umstritten. Es ist zu bejahen, soweit dem Auftraggeber (Kaufinteressent) Einsicht gewährt würde.


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